荣盛发展预亏原因

荣盛发展是一家上市房地产企业，根据其2022年度业绩预告显示，由于开发项目利润率下降，导致公司毛利润同比出现较大幅度下降。

1. 战略调整导致销售下滑

根据荣盛发展的三季度报告显示，2022年前三季度销售毛利率为9.69%，同比下降。荣盛发展在公告中对业绩修正原因做了说明，认为自2022年2月以来，各地购房政策虽有所放松，但消费者的购房意愿持续低落，销售量下跌明显，房地产市场整体呈下行趋势。

有投资者认为此说法只是借口，认为市场环境在这几个月并没有发生剧烈变化，特别是包括环京地区在内的二三线城市出现了向好的变化，因此无论怎样，荣盛发展都无法解释清楚业绩下滑的原因。

2. 资产减值和存货影响

在荣盛发展发布业绩下修的同一天，深交所下发了关注函，要求公司说明计提资产减值***失涉及的具体资产和项目情况，以及主要减值测试过程和主要假设的选择等情况。此举意在弄清楚公司资产减值的原因和合理性，并判断其是否存在重大差异。

而荣盛发展在公告中提到，业绩下修的原因是重新评估了预期销售价格情况以及对存货的影响。这表明公司在审视自己的项目时，发现了存货价值需要进行调整，进一步导致了业绩预亏。

3. 预付款违约和债务问题

民生银行曾公告称，荣盛发展未能按期足额兑付2020年度第一期中期票据，构成违约。这也表明了公司面临的资金压力和债务问题，进一步加大了其业绩预亏的可能性。

除了票据违约，荣盛发展还面临其他债务问题。根据公司回复函，还列举了阳光城、中南建设等6家房企，并认为这6家公司也存在类似的问题，都需要进行资产减值计提。

4. 其他影响因素

除了前述因素，还有其他影响荣盛发展业绩的因素。比如，公司提到了房地产市场整体呈下行趋势，这意味着竞争加剧和销售不畅，从而影响了公司的盈利能力。

荣盛发展还提到了消费者购房意愿低落，这可能与经济形势、市场预期等因素有关。当消费者对未来的经济前景感到不确定时，他们可能会减少购买房产的意愿，从而导致销售下滑。

荣盛发展的业绩预亏主要是由于战略调整导致销售下滑，资产减值和存货影响，预付款违约和债务问题，以及其他影响因素。这些问题都对公司的盈利能力产生了较大的负面影响，导致了业绩预亏的出现。

对于荣盛发展来说，解决这些问题需要采取相应的措施，包括调整战略、优化资产结构、加强资金管理等。只有通过有效的措施和合理的管理，荣盛发展才能够克服当前的困境，实现稳步发展。